حیاط پشتی خانه‌های قدیمی معمولاً یا خالی می‌ماند یا قربانی تخریب کامل و برج‌سازی می‌شود. دفتر معماری Behin Ha راه سومی را آزموده است. به گزارش ArchDaily در ۵ نوامبر ۲۰۲۶ (۱۴ آبان ۱۴۰۵)، این دفتر در محلهٔ Heights شهر جرزیسیتی آمریکا خانه‌ای حدوداً ۱۵۰ساله را مرمت کرده و سه تاونهاوس معاصر در حیاط پشتی آن ساخته است. تاونهاوس یعنی خانهٔ چندطبقهٔ باریکی که از پهلو به خانهٔ کناری چسبیده است. نتیجهٔ این پروژه، ظرفیت مسکونیِ تقریباً سه‌برابر است و نمای خیابان همان است که بود.
در یک نگاه
دفتر معماری Behin Ha به سرپرستی بهرنگ بهین و آن ها، در محلهٔ Heights جرزیسیتی خانه‌ای حدوداً ۱۵۰ساله را مرمت کرده و سه تاونهاوس معاصر در حیاط پشتی آن ساخته است. به گزارش ArchDaily در ۵ نوامبر ۲۰۲۶، ظرفیت مسکونی قطعه تقریباً سه برابر شده و نمای تاریخی خیابان تغییری نکرده است.
- پروژهٔ Backyard Townhouses از دفتر Behin Ha سه تاونهاوس جدید را در حیاط پشتی یک خانهٔ حدوداً ۱۵۰ساله در جرزیسیتی جا داده است.
- به گزارش ArchDaily، ظرفیت مسکونی این قطعه تقریباً سه برابر شده، بی‌آنکه نمای تاریخی خیابان تغییر کند.
- این پروژه از یک تخریبِ متوقف‌شده شروع شد و به جای تخریب، به مرمت خانهٔ قدیمی و افزودن واحد تازه رسید.
- یک منبع ثانویه می‌گوید در جرزیسیتی واحد مسکونی فرعی (ADU) باید جدا از ساختمان اصلی باشد، دستکم ۴ فوت (حدود ۱٫۲ متر) از مرز کناری و پشتی فاصله بگیرد و در هر قطعه فقط یکی مجاز است.
- مقررات جرزیسیتی در ایران اعتبار ندارد. در ایران ضوابط همجواری، نورگیری و تهویه در مبحث چهارم مقررات ملی ساختمان آمده و سطح اشغال معمولاً در طرح تفصیلی هر شهر تعیین می‌شود.
پروژهٔ Backyard Townhouses دقیقاً چه کرد؟
این پروژه خانهٔ قدیمی را نگه داشت و سه خانهٔ تازه را پشت آن، در حیاط، ساخت. دفتر Behin Ha را بهرنگ بهین و آن ها اداره می‌کنند. به نوشتهٔ ArchDaily، کار از یک تخریبِ نیمه‌کاره و متوقف‌شده شروع شد و طراحان آن را به فرصتی برای متراکم‌سازی شهری تبدیل کردند. متراکم‌سازی یعنی جا دادن خانوارهای بیشتر در همان زمین.
نکتهٔ مهم این است که رهگذر از سمت خیابان تقریباً چیزی نمی‌بیند. خانهٔ ۱۵۰ساله در جای خودش مانده و مرمت شده است. خانه‌های تازه پشت آن پنهان شده‌اند. ArchDaily تأکید می‌کند که ظرفیت مسکونی قطعه تقریباً سه برابر شده، بی‌آنکه نمای تاریخی خیابان تغییر کند.
ADU چیست و قواعدش در جرزیسیتی چه می‌گوید؟
ADU یا «واحد مسکونی فرعی» یعنی خانهٔ کوچکِ دوم در همان قطعه‌ای که خانهٔ اصلی در آن قرار دارد. این ابزار در بحث متراکم‌سازیِ آرام زیاد مطرح می‌شود. یک منبع ثانویه (وبلاگ شرکت بیمهٔ Steadily) چند قاعدهٔ جرزیسیتی را این‌طور خلاصه کرده است:
این فهرست از منبع رسمی شهرداری نیامده است. شواهدِ موجود هم نشان نمی‌دهد که پروژهٔ Behin Ha دقیقاً با کدام سازوکار حقوقی مجوز گرفته است. قاعدهٔ «یک ADU در هر قطعه» با ساخت سه واحد جدید هم‌خوانیِ ساده‌ای ندارد. پس نباید این پروژه را بی‌سند نمونهٔ ADU دانست. عددی هم دربارهٔ سقف اندازهٔ ADU در شواهد ما نیست و دربارهٔ آن چیزی نمی‌نویسیم.
- ADU باید از ساختمان اصلی جدا باشد.
- فاصلهٔ آن از مرز کناری و پشتی قطعه دستکم ۴ فوت (حدود ۱٫۲ متر) است.
- در هر قطعهٔ مسکونی فقط یک ADU مجاز است.
- لازم نیست مالک خودش در ملک ساکن باشد.
- ADU را نمی‌توان جدا از واحد اصلی فروخت یا منتقل کرد.
این تجربه برای حیاط‌های ایرانی چه معنایی دارد؟
قواعد جرزیسیتی فقط در همان شهر اعتبار دارد و در ایران لازم‌الاجرا نیست. در ایران، مبحث چهارم مقررات ملی ساختمان («الزامات عمومی ساختمان») به موضوع‌هایی مثل استقرار ساختمان در زمین، همجواری با ساختمان‌های مجاور، شکل و حجم و نما، پیش‌آمدگی‌ها و نورگیری و تهویه می‌پردازد. این خلاصه را از سایتی ثانویه گرفته‌ایم، نه از وبگاه رسمی وزارت راه و شهرسازی.
سطح اشغال، یعنی چه سهمی از زمین را می‌شود ساخت، در ایران معمولاً در طرح تفصیلی هر شهر تعیین می‌شود، نه در خود مبحث چهارم. اگر به ساخت در حیاط خانهٔ قدیمی‌تان فکر می‌کنید، اول ضوابط شهرداری محل را بپرسید. طراحی و اجرا هم باید با مهندس دارای صلاحیت و طبق مقررات ملی ساختمان انجام شود. ایدهٔ اصلی این پروژه اما قابل انتقال است: حفظ خانهٔ قدیمی به جای تخریب کامل آن.
پرسش‌های پرتکرار
آیا می‌شود در ایران هم در حیاط پشتی خانهٔ قدیمی، واحد تازه ساخت؟
پاسخ به ضوابط طرح تفصیلی شهر و مبحث چهارم مقررات ملی ساختمان بستگی دارد. قواعد ADU جرزیسیتی در ایران اعتبار ندارد. پیش از هر کاری از شهرداری استعلام بگیرید و طراحی را به مهندس دارای صلاحیت بسپارید.
پروژهٔ Behin Ha ظرفیت مسکونی را چقدر بالا برد؟
به گزارش ArchDaily، با افزودن سه تاونهاوس به حیاط پشتی، ظرفیت مسکونی قطعه تقریباً سه برابر شد و نمای خیابان تغییری نکرد.
حداقل فاصلهٔ ADU از مرز قطعه در جرزیسیتی چقدر است؟
به نوشتهٔ یک منبع ثانویه، دستکم ۴ فوت (حدود ۱٫۲ متر) از مرز کناری و پشتی قطعه.
جمع‌بندی
پروژهٔ Backyard Townhouses نشان می‌دهد که افزایش تراکم همیشه به معنای تخریب کامل و قدِ بلندتر نیست. می‌شود خانهٔ قدیمی را نگه داشت، حیاط را به کار گرفت و ظرفیت را تقریباً سه برابر کرد. برای خوانندهٔ ایرانی، ارزش این تجربه در ایدهٔ آن است. قواعد جرزیسیتی را نمی‌توان به ایران آورد و هر اقدامی باید با ضوابط شهری، مقررات ملی ساختمان و مهندس دارای صلاحیت سنجیده شود.
